Responsabilidade na locação

Orientações gerais

Para facilitar o entendimento de todas as partes envolvidas nos contratos, colocamos abaixo alguns parâmetros que usamos quando nos perguntam quem é responsável por alguma manutenção em imóveis alugados.

O guia a ser usado é a Lei do Inquilinato, que nos seus artigos 22 e 23 deixa explícito as responsabilidades.

Vamos a alguns exemplos dos casos mais comuns?

Condomínio

O Condomínio, quando existe, normalmente é pago pelo PROPRIETÁRIO que recebe o boleto e faz o pagamento, mas recebe o valor junto do aluguel pago pelo LOCATÁRIO. Entretanto, nem todo o valor do condomínio deve ser reembolsado/pago pelo LOCATÁRIO.

A lei é clara nesse aspecto: Todas as despesas extraordinárias devem ser arcadas pelo PROPRIETÁRIO, pois são despesas que garantem a integridade do imóvel ou agregam valor ao imóvel. A lei cita vários exemplos de despesas extraordinárias.

Já as despesas ordinárias devem ser arcadas pelo LOCATÁRIO, pois é ele quem faz o uso do imóvel no dia a dia. Normalmente são despesas de manutenção corriqueiras, consumos de água e luz, limpeza, jardinagem, pagamentos de prestadores de serviço etc.

IPTU

Outro ponto interessante na lei é que ela define que o responsável pelo pagamento dos impostos do imóvel é o PROPRIETÁRIO, salvo disposto em contrato.

Normalmente, existem duas opções quando vamos elaborar um contrato: incluir IPTU e Condomínio junto do valor do aluguel (também conhecido como Pacote), ou cobrar as taxas separadamente. A vantagem de cobrar tudo separadamente é que o PROPRIETÁRIO só paga Imposto de Renda e Taxa de Administração sobre o valor do aluguel e o LOCATÁRIO só tem reajuste de IGP-M/IPCA sobre o valor do aluguel. Como os condomínios evitam ao máximo aumentar o valor das despesas ordinárias e a prefeitura normalmente reajusta o valor do IPTU por porcentagens bastante baixas, o LOCATÁRIO acaba tendo reajustes menores, mais justos, e o PROPRIETÁRIO economiza bastante ao declarar o IR. É vantajoso para todo mundo!

Então, nós da Sterzeck Imóveis, sempre que possível, deixamos o carnê de IPTU nas mãos do PROPRIETÁRIO, mas cobramos o valor da parcela mensal do IPTU junto do aluguel do LOCATÁRIO, de maneira que o PROPRIETÁRIO tem a certeza de que o IPTU está em dia, mesmo que o LOCATÁRIO atrase o pagamento do aluguel.

Seguro Predial

A lei define que o responsável pelo seguro predial é o PROPRIETÁRIO, salvo disposto em contrato, entretanto, para diminuição de custos da locação e permitir mais comodidade ao LOCATÁRIO, normalmente é disposto em contrato que este fica responsável pela contratação do seguro predial que desejar, ou, caso não contrate, é responsável por qualquer prejuízo causado pela não-contratação.

Em alguns casos, principalmente em edifícios de um único PROPRIETÁRIO, pode haver uma única apólice contratada por este para o prédio inteiro, e cada LOCATÁRIO paga sua parte do seguro predial junto do aluguel conforme a metragem de cada unidade.

AVCB/CLCB

A Lei do Inquilinato dita que a instalação de equipamentos de segurança e incêndio são de responsabilidade do PROPRIETÁRIO, entretanto a manutenção destes equipamentos é de responsabilidade do LOCATÁRIO. Já a Lei Complementar nº 1.257/2015 define que tanto o PROPRIETÁRIO quanto o Responsável pelo Uso (no caso, o LOCATÁRIO), são responsáveis por instalar e manter os equipamentos.

Como a legislação não define exatamente as responsabilidades, define-se em contrato de locação que o PROPRIETÁRIO de imóveis comerciais é o responsável por emitir o AVCB/CLCB pela primeira vez para o imóvel, e o LOCATÁRIO é responsável pelas renovações anuais. Caso o locatário também precise realizar alguma alteração no imóvel para adequação ao seu negócio e pela natureza do trabalho que vá realizar seja feita alguma exigência adicional pelo corpo de bombeiros, o LOCATÁRIO é o responsável por fazer as devidas adaptações, pois é de interesse dele.

Manutenções no imóvel

Os defeitos estruturais, causados pela idade do imóvel, vícios de construção e outros fatores são de responsabilidade do PROPRIETÁRIO. Ex.: vazamentos ocultos, fiação elétrica velha, trincas nas paredes e afins. Entretanto, é responsabilidade do LOCATÁRIO notificar o PROPRIETÁRIO o mais rápido possível quando encontrar algum problema que é de responsabilidade dele, para que o problema não se agrave. Caso não o faça, o LOCATÁRIO pode ser responsabilizado.

Os defeitos causados pelo uso normal ou mau uso do imóvel são de responsabilidade do LOCATÁRIO. Ao entrar no imóvel, verifique se existe algum problema deste tipo para que seja sanado pelo PROPRIETÁRIO logo no início da locação. Ex.: Torneiras pingando, telhas quebradas, entupimentos, limpeza de caixa de gordura e afins.

Legislação

Deixamos aqui as principais Leis, para sua consulta, se tiver alguma dúvida fale com a gente!

Código de Defesa do Consumidor

Lei do Inquilinato

Lei dos Condomínios

Programa "Ganhos de Capital" da Receita Federal